黃文禮等:“租房貸”的異化:緣起、危害及規范

發布時間:2019-04-08  

浙江大學互聯網金融研究院(浙大AIF)研究員、浙江財經大學中國金融研究院研究員黃文禮和浙江財經大學中國金融研究院碩士研究生楊可楨近日發表《“租房貸”的異化:緣起、危害及規范》一文。他們表示,“租房貸”的初心是為了解決一些租房群體無法承擔高額房租的問題,但是其背后可能沉淀的資金池讓許多機構爭相加入市場。


根據我國租賃市場空間測算,我國潛在租房規模達到了1.38萬億元,主要規模來自于流動性人口貢獻。隨著外地農民工、高校大學生人口輸出,主要城市的租房規模將持續增長,預計我國到2020年總體租賃市場規模將達到2萬億元左右。目前,租房的群體也呈現年輕化、線上化特點。此外,由于房價水平居高不下外加“租購同權”、“12城住房租賃試點”的租房政策鼓勵,“租房”已經成為了年輕一代居住的首要選擇。具體來說,租房群體以85后為主體,90后群體呈現快速增長態勢,而80、90后正是互聯網的“忠實粉絲”,網絡粘性高,大部分的租房信息都來自于網絡、手機app客戶端,而且這種線上化的租房模式能夠在一定程度上解決信息不對稱問題。但是,85后和90后是財富積累較少的一代,根據調查大部分年輕人都將“價格優惠”作為租房的第一選擇,對于傳統租房支付租金的“押一付三”或者“押一付六”表示難以承受。從2015年,長租房市場開始出現了租房分期產品(俗稱“租金貸”、“租房貸”)。這種新模式受到了各路資本青睞,因為其可以提前拿到一年的資金,然后按照月支付的形式返還給房東,這種資金沉淀所帶來的資金池,可以給各路資本投融資的機會。


“租房貸”的初心是為了解決一些租房群體無法承擔高額房租的問題,但是其背后可能沉淀的資金池讓許多機構爭相加入市場。


“租房貸”運轉模式是房產中介從房主手中租房,再轉租給租客,同時在訂立合同過程中房產中介引入了第三方金融機構或網絡借貸平臺。如果租戶不想一次性繳清一年房租,就可以采用租房貸方式形式上“按月交租”,或者租房公司工作人員主動推薦并通過差異化的優惠支付條件,誘導租客采用分期方式支付房租。絕大多數租戶在不知情的情況下被辦理了貸款,金融機構一次性將等同于一年租金的資金放款給房產中介,但中介并未將全部資金給房東,而是按季度或者按半年房租支付給房東,從而形成了資金占用。即表面上租客按月付租金,實際上每月向金融機構還貸。從圖中可以看出,一旦長租公寓公司形成的資金池投資失敗,那么就無法正常給房東供給資金,房東會收回租房,但是租房人每個月仍然需要按照合同支付房租。最后的局面就是房東收不到房租,租房人付出房費卻得不到租房保障,而這就成了人們口中談“租房”色變的“租房貸”(“租金貸”)。“租房貸”的出現與房地產中介在租賃市場中處于強勢地位密切相關。租賃市場是典型的賣方市場,租客相對于房產中介還是房東均處于弱勢地位,信息嚴重不對稱,所以才給了一些長租公寓公司可乘之機。


“租房貸”異化的危害


從本質上看“租房貸”屬于網絡小額貸款,是長租公寓運營企業(房產中介)利用承租人個人信用信息來幫長租公寓企業貸款,這種模式嚴重損害了租客的權益。由于長租公寓企業的隱瞞,在分期服務的重要環節上,租客對自己法律層面的債務關系知之甚少。一旦出現風險問題和平臺暴雷跑路現象,租客得不到應有的服務保障反而繼續背負租房貸債務,很容易造成糾紛,積累社會矛盾。具體來看,異化了的“租房貸”蘊含以下危害:


  • (1)擾亂正常租房市場,哄抬租房價格。由于“租房貸”背后的暴利吸引了各路資本紛紛布局,為了搶占房源,各長租公寓卯足勁,紛紛抬高租房市面價格,按照高于市場20%~40%的價格收租房源,這會扭曲租房市場的正常價格。而且租房房源積壓在幾個長租公寓公司手上,勢必會存在有人出于私利操縱租房市場價格,這種現象會進一步加重租客們的經濟壓力,給社會造成潛在不安定因素。


  • (2)許多長租公寓運營公司并不具有投資經驗,只是看重“租房貸”背后資金池,他們的投資大多又流向房地產、重資產等長期限投資,這就造成了一定程度的期限錯配問題。一旦投資出現資金斷裂,無法正常供給租金給房東,長租公寓會選擇破產或者跑路保護自身利益,這就導致了房東和租客實際利益雙受損的現象。


  • (3)延長了租房資金流鏈條,加大了風險集聚風險。最簡單的租房模式只存在租客和房東,資金流單向,較為簡單,但是信息渠道不通暢。后來,加入中介機構,其作為單純的信息中介平臺,可以給租客和房東提供租房信息,并收取一定的手續費,這種模式不存在金融風險。但是加入第三方網貸借貸平臺,租房的資金鏈條進一步延展,容易衍生金融風險。


租房市場的未來規范之路


? 首先,我們必須承認租房市場具有不可逆的增長態勢,所以相關規范租房市場的政策和法律法規應該盡快落地成文。在租房市場的發展過程中,房租租賃中租客弱勢地位顯而易見,所以相關法律應該更全面的保障租客的權益。相關法律可以借鑒美國、德國、荷蘭,如由政府出面規定最高租房押金,并對長期租戶給予更多的權益保護。“租房貸”本身屬于抵押性質的金融產品,有需求才會有市場,所以不應該一刀切徹底中斷“租房貸”,而是應該給予“租房貸”相關事宜的法律和政策框架,如強調中介的告知義務,針對中介的欺詐行為給予嚴格的處罰,允許“租房”在可控的風險范圍內試錯。


? 其次,對部分區域租房市場的定價進行暫時價格管控是規范租房市場的必要手段,并給低收入人群給予一定的住房補貼。而“租房貸”緩解租客一次性付款壓力的優勢應該繼續保持,引入能夠提供信用分析租客的中介機構,并鼓勵商業銀行、大型消費金融機構進入租房貸市場公平競爭,形成“租房貸”的合理費率。


? 此外,在允許的范圍內,也可以推行以政府為主導的住房直租平臺,直接作為房屋租賃的中介代理,為租客房源信息,收集并審核各長租公寓公司提供的相關租房貸業務,規范統一租房合同的范本,并提供相應的申訴渠道。以此形成租前租后的完整業務鏈條,有效防控房租市場的風險,隔離金融風險傳染,緩解社會矛盾。


來源:浙江財經大學中國金融研究院

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